A revitalização de espaços urbanos — incluindo mercados populares — assume papel central no desenvolvimento econômico
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Introdução: O retorno à cidade como projeto econômico
Durante décadas, o planejamento urbano brasileiro tratou a cidade como um problema a ser administrado — trânsito, violência, déficit habitacional, saneamento, resíduos sólidos. A agenda era predominantemente corretiva: consertar o que estava quebrado, mitigar externalidades negativas, regular o uso do solo.
Essa abordagem, embora necessária, produziu um efeito colateral perverso: a cidade deixou de ser vista como ativo econômico estratégico. O espaço urbano era custo, não investimento; passivo, não gerador de valor.
Uma mudança substantiva vem ocorrendo nas últimas duas décadas, com intensificação nos anos 2020. Prefeituras, governos estaduais e a iniciativa privada passaram a reconhecer que a requalificação urbana — a revitalização planejada de espaços públicos, áreas centrais degradadas, mercados populares, polos culturais e corredores comerciais — é uma das mais poderosas alavancas de desenvolvimento econômico local.
Esta análise estratégica examina os fundamentos dessa nova abordagem, seus instrumentos de política pública e três estudos de caso paradigmáticos: a revitalização do Mercado de São Brás e do Complexo Porto Futuro em Belém (PA), a Operação Urbana Porto Maravilha no Rio de Janeiro (RJ) e a Nova Luz em São Paulo (SP). Examina também as controvérsias legítimas sobre gentrificação, participação popular e sustentabilidade financeira dos projetos.
Os fundamentos econômicos da requalificação urbana
A literatura especializada em economia urbana e desenvolvimento territorial aponta para pelo menos quatro mecanismos pelos quais a requalificação urbana gera valor econômico.
Valorização imobiliária e captura de mais-valia
O mecanismo mais imediato e visível é a valorização imobiliária. Áreas degradadas ou subutilizadas, quando requalificadas, atraem investimento privado, aumentam o preço dos terrenos e dos imóveis, e geram receita fiscal adicional para o município (IPTU, ITBI, ISS da construção civil).
O desafio da política pública é capturar parte dessa mais-valia para financiar o próprio investimento público e garantir que os benefícios não se concentrem apenas nos proprietários originais. Instrumentos como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, a Operação Urbana Consorciada e a CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção) foram desenhados exatamente para isso.
Geração de emprego e renda
A requalificação urbana é intensiva em mão de obra — especialmente nas fases de demolição, construção civil e acabamento — e gera empregos diretos (operários, engenheiros, arquitetos) e indiretos (fornecedores de materiais, serviços de alimentação, transporte). Após a conclusão, os espaços revitalizados geram empregos permanentes no comércio, nos serviços, na gastronomia, na cultura e no turismo.
Atratividade turística e consumo qualificado
Cidades com espaços públicos de qualidade, centros históricos revitalizados, mercados tradicionais requalificados e polos culturais atrativos tornam-se destinos turísticos. O turismo, por sua vez, gera divisas, emprego e dinamiza a economia local, especialmente os setores de hotelaria, alimentação, transporte e entretenimento.
Redução de custos urbanos e externalidades negativas
Áreas degradadas geram custos ocultos para o poder público e para a sociedade: aumento da criminalidade, desvalorização dos imóveis do entorno, sobrecarga dos sistemas de segurança e saúde, perda de arrecadação fiscal. A requalificação urbana, ao reverter esse ciclo, reduz esses custos e transforma passivos em ativos.
Estudo de caso 1: Belém (PA) — Mercado de São Brás e Complexo Porto Futuro
Belém vive um momento único de transformação urbana, impulsionado por dois projetos estruturantes: a revitalização do Mercado de São Brás e o Complexo Porto Futuro.
Mercado de São Brás: patrimônio requalificado, economia dinamizada
Construído em 1911 durante o ciclo da borracha, o Mercado de São Brás é um marco da Belle Époque na capital paraense e patrimônio histórico da cidade. Após anos de degradação, recebeu investimento de cerca de R$ 150 milhões em reforma e reabriu em outubro de 2025 com mais de 80 negócios espalhados por três níveis, incluindo polo gastronômico, feira, praça de alimentação e lojas .
A requalificação não se limitou à infraestrutura física. O projeto incluiu curadoria gastronômica do chef Paulo Anijar, do restaurante Santa Chicória, garantindo padrão de qualidade e identidade regional, e capacitação de pequenos empreendedores pelo Sebrae .
Os resultados econômicos iniciais são expressivos. A artesã Luciana Tavares, que vendia exclusivamente pelo Instagram, inaugurou sua primeira loja física no mercado revitalizado e viu o faturamento crescer entre 80% e 100% na primeira semana. Seu negócio passou de uma para quatro funcionárias, além da contratação iminente de uma gerente .
Outro caso é o de Luizeane Rocha, empreendedora de biocosméticos naturais à base de jambu, açaí e patchouli. Sua loja no Mercado de São Brás registrou aumento de quase 100% no lucro na primeira semana. Antes, ela participava de feiras — "saturadas", segundo sua avaliação — e enfrentava perdas de produtos no transporte. O espaço fixo no mercado revitalizado resolveu ambos os problemas .
Complexo Porto Futuro: âncora de desenvolvimento para a COP30
Paralelamente ao Mercado de São Brás, Belém entregou o Complexo Porto Futuro, um projeto de revitalização da orla da cidade que inclui o Armazém da Gastronomia, um polo que reúne cerca de 15 bares e restaurantes à beira da Baía do Guajará .
O espaço integra museu, parque de bioeconomia e centro cultural, demonstrando como a requalificação urbana pode ser âncora de desenvolvimento territorial mais amplo — não apenas um equipamento isolado.
O Porto Futuro é também parte da estratégia de Belém para sediar a COP30 (Conferência das Nações Unidas sobre Mudanças Climáticas) em novembro de 2026. A cidade receberá dezenas de milhares de visitantes, entre diplomatas, jornalistas, acadêmicos e ativistas, e os espaços revitalizados serão vitrine da capacidade de transformação urbana da capital paraense .
Lições para o desenvolvimento urbano
O caso Belém oferece pelo menos três lições:
Requalificação não é apenas obra, é política econômica — os R$ 150 milhões investidos no Mercado de São Brás geraram retorno em emprego, renda e arrecadação.
Patrimônio histórico é ativo turístico — a preservação, quando aliada à curadoria e à gestão profissional, transforma memória em valor econômico.
Grandes eventos podem catalisar transformações estruturais — a COP30 está acelerando investimentos em mobilidade, saneamento e requalificação que, de outra forma, levariam décadas.
Estudo de caso 2: Rio de Janeiro (RJ) — Operação Urbana Porto Maravilha
Se Belém representa a requalificação urbana impulsionada por um grande evento futuro (COP30), o Rio de Janeiro representa o legado de um grande evento passado (Jogos Olímpicos de 2016) e os desafios da sustentabilidade financeira e da participação popular.
Escala e investimento
A Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha, criada por lei municipal em 2009, foi o maior projeto de requalificação urbana da história do Rio de Janeiro e um dos maiores do Brasil. A área de intervenção abrange 5 milhões de metros quadrados da região portuária da cidade, do Centro ao bairro da Saúde, incluindo bairros como Gamboa, Santo Cristo e partes do Caju .
O projeto foi estruturado como uma parceria público-privada (PPP) para executar obras de infraestrutura, financiada por recursos da Prefeitura, do governo federal (através do PAC), do BNDES e da iniciativa privada, com investimento total estimado em R$ 8 bilhões .
Principais entregas
Entre as entregas mais emblemáticas do Porto Maravilha estão :
Museu de Arte do Rio (MAR) — inaugurado em 2013, tornou-se um dos principais equipamentos culturais da cidade
AquaRio — maior aquário marinho da América Latina, inaugurado em 2016
VLT Carioca — sistema de veículo leve sobre trilhos que conecta o Aeroporto Santos Dumont à Rodoviária Novo Rio e à estação Central do Brasil
Revitalização de praças e boulevards — incluindo a Orla Conde, à beira da Baía de Guanabara
Novo Museu da Imagem e do Som (MIS) — inaugurado em 2024, com investimento de R$ 180 milhões
Museu do Amanhã — projetado por Santiago Calatrava, ícone arquitetônico da zona portuária
Legados e críticas
Os legados positivos do Porto Maravilha são inegáveis. A região portuária, antes degradada e esvaziada, ganhou nova vida, com aumento do fluxo de moradores, trabalhadores e turistas, valorização imobiliária, geração de empregos e dinamização do comércio e dos serviços .
O projeto também contribuiu para a requalificação da imagem do Rio de Janeiro internacionalmente, preparando a cidade para sediar grandes eventos — Jogos Olímpicos de 2016 (com competições realizadas na zona portuária), Jornada Mundial da Juventude (2013) e inúmeras conferências e exposições internacionais .
No entanto, o Porto Maravilha também acumula críticas substantivas :
Gentrificação acelerada: moradores tradicionais de baixa renda foram deslocados para áreas periféricas, sem políticas públicas robustas de realocação e compensação
Baixa participação popular: a governança do projeto foi criticada por privilegiar grandes incorporadores em detrimento das comunidades locais
Sustentabilidade financeira: parte significativa dos investimentos dependeu de recursos públicos e de CEPACs cuja venda foi afetada pela crise econômica pós-2016, gerando questionamentos sobre a viabilidade do modelo de autofinanciamento
Lições para o desenvolvimento urbano
O caso Porto Maravilha oferece lições ambivalentes :
Requalificação em grande escala é possível — o Rio demonstrou que é possível transformar radicalmente uma área degradada em curto espaço de tempo
Grandes eventos catalisam investimentos — as Olimpíadas de 2016 aceleraram a entrega de obras que, de outra forma, levariam décadas
Gentrificação é risco real — projetos de requalulação precisam ser desenhados com políticas de proteção aos moradores originais
Participação popular não é custo, é investimento — a ausência de engajamento qualificado das comunidades gerou conflitos e desgaste político
Estudo de caso 3: São Paulo (SP) — Nova Luz e os desafios da revitalização de centros históricos
Se Belém representa a requalificação bem-sucedida e o Rio a ambivalência entre legado e crítica, São Paulo representa os desafios persistentes da revitalização de centros históricos degradados.
O projeto Nova Luz: uma história de idas e vindas
A Operação Urbana Consorciada Centro (originalmente chamada Nova Luz) foi concebida em meados dos anos 2000 para revitalizar a região da Luz, no centro histórico de São Paulo, área degradada e conhecida pela presença de comércio popular, moradia precária e usuários de crack .
O projeto original previa desapropriações em massa, demolições, abertura de novas vias e construção de torres residenciais e comerciais de alto padrão. A abordagem — percebida como higienista e excludente — gerou forte reação de moradores, comerciantes, movimentos sociais e da academia .
A virada participativa
Após anos de impasse e contestação judicial, a Prefeitura de São Paulo (gestão Haddad, 2013-2016) reformulou o projeto com base em princípios de participação popular e função social da propriedade. A nova proposta incluía :
Regularização fundiária e urbanização de favelas no entorno
Requalificação de espaços públicos com foco em mobilidade ativa e convivência
Habitação de interesse social (HIS) no centro, em vez de remoção de moradores
Incentivo a usos mistos (comércio, serviços, moradia, cultura) para garantir vitalidade 24 horas
Proteção ao patrimônio histórico e arquitetônico
Resultados e desafios atuais
Os resultados da Operação Urbana Centro são mistos. Avanços incluem a requalificação do Vale do Anhangabaú, a revitalização da Praça da República e a recuperação de imóveis degradados na região da Santa Ifigênia e da Rua 25 de Março .
No entanto, a região central de São Paulo ainda enfrenta desafios estruturais: alta concentração de população em situação de rua, comércio informal não regulado, tráfico de drogas a céu aberto, edifícios abandonados ocupados por movimentos de moradia e infraestrutura envelhecida.
Lições para o desenvolvimento urbano
O caso Nova Luz/Operação Urbana Centro oferece lições cruciais :
Não há revitalização sem participação — projetos concebidos de cima para baixo, sem escuta qualificada das comunidades afetadas, geram resistência e podem inviabilizar a própria intervenção.
Centro histórico exige abordagem multiescalar — não basta requalificar um edifício ou uma praça; é necessário enfrentar questões estruturais (moradia, segurança, saúde pública, economia informal).
O tempo importa — projetos de requalificação de centros históricos exigem horizontes de longo prazo (15 a 20 anos) e continuidade administrativa, algo raro em contextos de alta rotatividade eleitoral.
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Instrumentos de política pública para requalificação urbana
A experiência nacional e internacional aponta para um conjunto de instrumentos que podem ser mobilizados para financiar, desenhar e implementar projetos de requalificação urbana.
Operações Urbanas Consorciadas (OUCs)
As OUCs são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) que permitem a parceria entre poder público e iniciativa privada para executar projetos de transformação urbanística em determinadas áreas da cidade .
As OUCs podem definir parâmetros urbanísticos específicos (coeficiente de aproveitamento, gabarito de altura, usos permitidos) e são financiadas pela venda de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) em bolsa de valores. O recurso arrecadado é destinado a obras de infraestrutura, habitação de interesse social e requalificação de espaços públicos.
Exemplos no Brasil incluem as OUCs Água Espraiada (SP), Faria Lima (SP), Porto Maravilha (RJ) e Centro (SP).
Parcerias Público-Privadas (PPPs) urbanas
As PPPs urbanas são contratos de longo prazo (20 a 35 anos) nos quais o parceiro privado assume a responsabilidade pela execução e, em muitos casos, pela operação e manutenção dos equipamentos urbanos requalificados.
O Porto Maravilha foi estruturado como uma PPP para executar obras de infraestrutura — incluindo redes de água e esgoto, drenagem, pavimentação, iluminação pública e paisagismo — com remuneração baseada em contraprestação pública vinculada ao desempenho .
Fundos de Desenvolvimento Urbano
Os Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU) são instrumentos financeiros que capturam parte da valorização imobiliária gerada por investimentos públicos para financiar projetos de requalulação e habitação de interesse social na área beneficiada.
O FDU pode ser capitalizado por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (contrapartida paga pelo incorporador para construir acima do coeficiente básico), do IPTU progressivo no tempo e da Contribuição de Melhoria.
Consórcios Imobiliários e Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
Para garantir que a requalificação não gere gentrificação e deslocamento de populações vulneráveis, o Estatuto da Cidade prevê instrumentos como o Consórcio Imobiliário (parceria entre poder público e proprietários para viabilizar HIS) e as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) — áreas onde a política habitacional prevalece sobre o mercado imobiliário .
Ponto de Controvérsia: gentrificação versus inclusão autêntica
A controvérsia mais aguda no campo da requalificação urbana diz respeito aos seus efeitos distributivos. A gentrificação — processo de valorização imobiliária e transformação do perfil socioeconômico de uma área revitalizada, que pode levar à expulsão de moradores e comerciantes originais de menor renda — é um risco real e frequentemente observado.
O argumento pró-requalificação
Defensores da requalificação urbana argumentam que:
A degradação urbana também é uma forma de exclusão — moradores de áreas degradadas sofrem com falta de serviços, violência, estigmatização e desvalorização imobiliária
A requalificação, bem desenhada, pode beneficiar os moradores originais por meio de regularização fundiária, melhoria de infraestrutura, valorização do patrimônio e geração de emprego e renda
A captura de mais-valia por meio de instrumentos como ZEIS e consórcios imobiliários pode financiar habitação de interesse social para a própria população deslocada
O argumento crítico
Críticos da requalificação respondem que:
Na prática, os instrumentos distributivos são subutilizados e a captura de mais-valia é frequentemente insuficiente para compensar os deslocados
A participação popular nos conselhos gestores é frequentemente formal — o poder público ouve, mas não necessariamente acolhe as demandas das comunidades
A valorização imobiliária, quando não controlada, pode tornar a área inacessível para os moradores originais mesmo sem deslocamento formal (gentrificação por exclusão)
Evidência empírica e lições de política pública
A evidência empírica disponível sugere que o resultado — gentrificação excludente versus regeneração inclusiva — depende do desenho institucional do projeto.
Projetos com governança participativa, ZEIS consolidadas, cotas para HIS em novos empreendimentos, subsídios para moradores de baixa renda e monitoramento independente tendem a mitigar os efeitos perversos. Projetos desenhados exclusivamente por critérios de mercado, com baixa participação popular e ausência de instrumentos distributivos, tendem a aprofundar a desigualdade.
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Perspectivas futuras
A requalificação urbana como estratégia econômica veio para ficar. A experiência nacional — dos casos paradigmáticos como Porto Maravilha (RJ) e Mercado de São Brás (PA) aos desafios persistentes de Nova Luz (SP) — demonstra tanto o potencial transformador quanto os riscos distributivos dessa agenda.
Os próximos anos serão decisivos para consolidar uma abordagem brasileira de requalificação inclusiva — que combine investimento público e privado, proteção ao patrimônio histórico, geração de emprego e renda, preservação da diversidade social e participação popular qualificada.
O Brasil tem instrumentos (Estatuto da Cidade, OUCs, ZEIS, consórcios imobiliários) e experiências (positivas e negativas) para avançar nessa agenda. O que falta, em muitos casos, é vontade política coordenada, capacidade técnica e continuidade administrativa para transformar ilhas de excelência em política nacional estruturada.
GLOSSÁRIO TÉCNICO
Requalificação urbana: Conjunto planejado de intervenções (infraestrutura, espaços públicos, edifícios) para revitalizar áreas degradadas ou subutilizadas da cidade, com objetivos econômicos, sociais e ambientais.
Gentrificação: Processo de valorização imobiliária e transformação do perfil socioeconômico de uma área revitalizada, que pode levar à expulsão de moradores e comerciantes originais de menor renda.
Operação Urbana Consorciada (OUC) : Instrumento do Estatuto da Cidade que permite parceria entre poder público e iniciativa privada para executar projetos de transformação urbanística em determinada área.
CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção) : Título mobiliário negociado em bolsa que confere ao seu titular o direito de construir acima do coeficiente básico em área de OUC, gerando recursos para financiar as intervenções.
ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) : Área do perímetro urbano destinada prioritariamente à habitação de interesse social (HIS), com parâmetros urbanísticos específicos e proteção contra a especulação imobiliária.
Mais-valia urbana: Valorização imobiliária gerada por investimento público (ex: um parque, uma estação de metrô) que beneficia proprietários privados sem contrapartida; instrumentos como Outorga Onerosa e CEPAC capturam parte dessa mais-valia para financiar novos investimentos.
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